21.Nisan.2022 Tarih ve 31816 sayılı resmi gazete'
Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi
Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir.
Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.
Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi,
Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.
21.Nisan.2022 Tarih ve 31816 sayılı resmi gazete'de yayınlanan tebliğe göre ;
26/4/2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinin (I/B-8.2.) bölümünde yer alan Örnek 1 ve Örnek 2 aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Örnek 1:
KDV mükellefiyeti bulunmayan; Bay (A), müteahhit (B) A.Ş. ile 20/5/2020 tarihinde Gaziantep’ deki arsası için arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 27/5/2020 tarihinde alınmıştır.
Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilen 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini 20/5/2022 tarihinde teslim almıştır.
(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için perakende satış olması nedeniyle maliyet bedeline %10 ilave etmek suretiyle sırasıyla 4.400.000 TL ve 1.650.000 TL olmak üzere toplam 6.050.000 TL bedel hesaplamıştır.
İnşa edilen konutların 150 m2’nin altında olduğu varsayımıyla, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (4.400.000x%1) 44.000 TL KDV, işyerlerine ilişkin (1.650.000x%18) 297.000 TL KDV olmak üzere toplam 341.000 TL KDV hesaplanacaktır.
Bay (A)’nın müteahhit (B) A.Ş.ye arsa tesliminde ise KDV hesaplanmayacaktır.
Söz konusu arsanın KDV mükellefiyeti bulunmayan Bay (A) yerine (C) Ltd. Şti.ye ait olması durumunda, arsa payı karşılığı konut ve işyerlerinin arsa sahibine teslim tarihi olan 20/5/2022 tarihinde, (B) A.Ş.nin bağımsız bölümler için 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasının ikinci sırasındaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulacağı bedel (4.200.000 + 1.575.000= 5.775.000 TL) üzerinden, (C) Ltd. Şti. tarafından arsa payı için %8 oranında KDV hesaplanması gerekecektir.
Örnek 2:
(D) A.Ş. aktifinde kayıtlı arsa için, müteahhit (B) A.Ş. ile 17/5/2022 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 24/5/2022 tarihinde alınmıştır.
Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi (D) A.Ş. inşa edilecek 20 konuttan 8’ini (4 adedinin net alanı 140 m2, 4 adedinin net alanı 160 m2 olmak üzere) ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır.
(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için toptan satış olması nedeniyle maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle konutlar için sırasıyla 2.000.000 TL ve 2.400.000 TL, işyerleri için 1.000.000 TL olmak üzere toplam 5.400.000 TL bedel hesaplamıştır.
Bu durumda;
MÜTEAHHİT TARAFINDAN ARSA SAHİBİNE KESİLECEK FATURA;
- 4 adet 140 m2’lik konut için: ( 2.000.000 x %8 ) = 160.000 TL,
- 4 adet 160 m2’lik konut için (her bir konutun 150 m2’lik kısmına isabet eden bedel üzerinden %8, 150 m2’yi geçen kısmına ise %18 KDV):
( 2.400.000 x 150 / 160 x %8 ) + ( 2.400.000 x 10 / 160 x %18 ) = 180.000 + 27.000 = 207.000 TL,
- 2 adet işyeri için: ( 1.000.000 x %18 )=180.000 TL
olmak üzere 5.400.000 TL bedel için toplam ( 160.000 + 207.000 + 180.000 ) = 547.000 TL KDV hesaplanacaktır.
ARSA SAHİBİ TARAFINDAN MÜTEAHHİT FİRMAYA KESİLECEK FATURA;
KDV mükellefi arsa sahibi (D) A.Ş. nin aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak müteaahit (B) A.Ş. ye yapmış olduğu arsa payı tesliminde;
Konut ve işyerlerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulunan 5.400.000 TL üzerinden arsa payı için. %8 oranında
( 5.400.000 x %8 ) 432.000 TL KDV hesaplanacaktır.”
Cem GÜR
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti
Madde 267
|
Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan, veya bilinmiyen veyahut doğru olarak tesbit edilemiyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.
Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan «Ortalama satış fiyatı» ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25 ten az olmaması şarttır.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
|
